マンション購入10年後の売却のメリットと注意点

マンションを購入して10年が経過したら、売却のタイミングとして適していると言われています。本記事では、マンション購入10年後の売却のメリットや注意点、売却相場について詳しく解説します。マンション売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

マンション購入10年後の売却のメリット

マンション購入から10年経過後に売却するメリットは主に以下の3つです。

• 需要が高く、比較的高値で売却できる可能性がある
• 大規模修繕前に売却できる
• 税制面でのメリットがある

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

1. 需要が高く、比較的高値で売却できる可能性がある

築10年程度のマンションは、中古マンション市場において人気が高い傾向にあります。公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、築6〜10年のマンションの成約率は他の築年数帯と比較して最も高くなっています。

このデータから、築10年程度のマンションは需要が高く、比較的高値で売却できる可能性が高いことがわかります。では、なぜ築10年程度のマンションが人気なのでしょうか？主な理由として以下が挙げられます。

• 新築に比べて価格が安い
• 設備や内装が比較的新しい
• 住宅ローン減税の対象となる可能性がある
• 大規模修繕がまだ行われていない場合が多い

これらの要因により、築10年程度のマンションは「新築のような綺麗さ」と「中古物件ならではの価格メリット」の両方を兼ね備えた、バランスの良い物件として評価されているのです。

実際の成約率を見てみましょう。以下の表は、築年数別のマンション成約率になります。

このデータから、築6〜10年のマンションの成約率が最も高いことがわかります。つまり、マンション購入から10年後というタイミングは、売却のチャンスとして非常に適していると言えるでしょう。

2. 大規模修繕前に売却できる

一般的にマンションの大規模修繕は、築12〜15年目頃に行われることが多いです。10年目で売却することで、大規模修繕の費用負担を避けることができます。大規模修繕には数百万円の費用がかかることもあるため、この点は大きなメリットと言えるでしょう。

大規模修繕とは、マンション全体の外壁や屋上、共用部分の設備などを一斉に修繕する工事のことです。マンションを長期にわたって快適に使用し続けるために必要不可欠な工事ですが、その分費用も高額になります。

一般的な大規模修繕の費用は以下のようになります。

これらの費用は、通常、修繕積立金から支払われますが、積立金が不足する場合は追加の費用負担が必要になることもあります。10年目での売却であれば、この大規模修繕の費用負担を回避できる可能性が高いのです。

ただし、大規模修繕を間近に控えているマンションの場合、その費用負担を見越して売却価格が低く設定されることもあります。そのため、売却を検討する際は、マンションの修繕計画や修繕積立金の状況もしっかりと確認しておくことが大切です。

3. 税制面でのメリットがある

マンションを売却する際、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として扱われ、税率が優遇されます。具体的には以下のようになります。

10年経過後の売却であれば、確実に長期譲渡所得として扱われるため、税制面でのメリットを受けることができます。

では、具体的にどのくらいの差が出るのか、計算例を見てみましょう。

例えば、3,000万円で購入したマンションを3,500万円で売却したケースを考えてみます。譲渡所得は3,500万円（売却価格）- 3,000万円（取得価格）= 500万円となります。

5年以下の所有期間で売却した場合の税額

500万円 × 39.63% = 198.15万円

5年超の所有期間で売却した場合の税額

500万円 × 20.315% = 101.575万円

この例では、約96.5万円もの差が出ることになります。つまり、10年経過後の売却であれば、この税制面でのメリットを最大限に活用できるのです。

ただし、注意が必要なのは、この税率は譲渡所得に対して適用されるということです。売却価格から取得価格を引いた金額が譲渡所得となりますが、この金額がマイナスになる（つまり、購入価格よりも安く売却する）場合は、税金の計算上のメリットは生じません。

マンション購入10年後の売却の注意点

メリットがある一方で、注意すべき点もあります。主な注意点は以下の2つです。

1. ローン残債の確認

マンション購入から10年経過しても、住宅ローンの残債が残っている可能性があります。売却前に残債を確認し、売却金額で返済できるかどうかを確認する必要があります。残債が売却金額を上回る場合、自己資金で不足分を補う必要があります。

一般的な35年ローンの場合、10年経過時点での残債は以下のようになります。

これらの金額はあくまで目安であり、実際の残債は金利や返済方法によって変わってきます。売却を検討する際は、必ず金融機関に問い合わせて正確な残債額を確認しましょう。

また、住宅ローンには「繰上返済」という制度があります。これは、毎月の返済とは別に、まとまった金額を返済することで、借入残高を減らす方法です。10年間の間に繰上返済を行っていれば、残債はさらに少なくなっている可能性があります。

残債が売却金額を上回る場合、いわゆる「マイナス売却」となります。この場合、不足分を自己資金で補う必要がありますが、資金が足りない場合は売却自体が難しくなる可能性があります。そのため、売却を検討する際は、まず残債の確認を行い、売却が可能かどうかを判断することが重要です。

2. 売却価格の適切な設定

築10年のマンションは需要が高いとはいえ、適切な価格設定が重要です。高すぎる価格設定は売却の長期化につながる可能性があります。複数の不動産会社に査定を依頼し、適切な価格を設定することが大切です。

適切な価格設定のためには、以下の要素を考慮する必要があります。

• 周辺相場
• 物件の特徴（立地、間取り、設備など）
• 建物の管理状態
• 市場動向

特に、周辺相場の把握は重要です。同じ地域内でも、駅からの距離や建物の向き、階数などによって価格は大きく変わってきます。以下は、駅からの距離による価格の目安です。

また、建物の向きや階数も価格に影響します。一般的に、南向きの物件や高層階の物件は人気が高く、価格も高めになる傾向があります。

適切な価格設定のためには、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。不動産会社によって査定価格が異なることがありますので、3社以上に依頼し、それぞれの査定額とその根拠を比較検討することが大切です。

ただし、最も高い査定額を提示した会社を選ぶのではなく、査定額の根拠や売却にあたってのサポート内容なども含めて総合的に判断しましょう。

マンション購入10年後の売却相場

マンションの売却相場は地域や物件の特性によって大きく異なりますが、一般的な傾向として、新築時の価格から20〜30%程度下落していることが多いです。以下に、主要都市の築10年マンションの平均売却価格を示します。

ただし、これらはあくまで平均的な価格であり、実際の売却価格は立地や物件の状態、市場動向などによって大きく変動します。

例えば、東京23区内でも、中央区や港区などの都心部では、上記の平均価格を大きく上回る価格で取引されることも珍しくありません。一方で、郊外の区では平均を下回る価格になることもあります。

また、同じ地域内でも、以下のような要因によって価格が変動します。

• 駅からの距離
• 建物の向き（南向きが最も人気）
• 階数（高層階ほど価格が高くなる傾向）
• 間取り（同じ広さでも、2LDKより3LDKの方が人気）
• 設備の充実度（オートロックや宅配ボックスなど）
• 管理状態（修繕積立金の額や大規模修繕の実施状況など）

以下は、駅からの距離による価格変動の目安です。

また、マンションの売却相場は、経済状況や不動産市場の動向によっても大きく変動します。例えば、2020年以降のコロナ禍では、在宅勤務の増加に伴い、郊外の広めのマンションの需要が高まり、価格が上昇する傾向が見られました。

このように、マンションの売却相場は様々な要因によって変動するため、売却を検討する際は、単に築年数だけでなく、物件の特徴や市場動向なども含めて総合的に判断することが重要です。

マンション購入10年後の売却プロセス

マンション購入10年後の売却プロセスは、一般的なマンション売却と大きく変わりませんが、10年という期間を経ているからこそ注意すべき点もあります。以下に、売却プロセスの流れと各段階での注意点を説明します。

1. 売却の意思決定と準備

まず、売却の意思決定をし、必要な準備を行います。この段階での主な作業は以下の通りです。

• 売却理由の明確化
• 売却後の住居の検討
• 必要書類の準備（登記簿謄本、固定資産税納税通知書など）
• 住宅ローンの残債確認
• 修繕積立金や管理費の滞納がないかの確認

特に、10年経過後の売却では、住宅ローンの残債確認が重要です。前述の通り、35年ローンの場合、10年経過時点でも多くの残債が残っている可能性があります。売却金額で返済できるかどうかを事前に確認しておきましょう。

2. 不動産会社の選定と査定依頼

次に、売却を依頼する不動産会社を選定し、査定を依頼します。以下の点に注意しましょう。

• 複数の不動産会社（3社以上推奨）に査定を依頼する
• 築10年のマンション売却の実績がある会社を選ぶ
• 査定額だけでなく、根拠や売却サポート内容も確認する
• 売却にかかる費用（仲介手数料など）も確認する

査定の際は、10年間の間に行った修繕やリフォームの内容も伝えましょう。適切に維持管理されているマンションは、高く評価される可能性があります。

3. 売却価格の決定と媒介契約の締結

査定結果を基に売却価格を決定し、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には以下の種類があります。

• 専任媒介契約：一社のみに売却を依頼する
• 専属専任媒介契約：専任媒介契約よりも制限が厳しい
• 一般媒介契約：複数の会社に依頼できる

築10年のマンションは比較的需要が高いため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社の全力サポートを受けられる可能性が高くなります。

4. 購入希望者の募集と内見対応

不動産会社が購入希望者を募集し、内見の対応を行います。この段階では、以下の点に注意しましょう。

• 室内を清潔に保ち、整理整頓を心がける
• 必要に応じて、簡単な補修やリフォームを検討する
• 内見の日程調整に協力する

築10年のマンションは、新築ほどの綺麗さはありませんが、適切に管理されていれば十分魅力的です。日頃からの清掃や簡単な補修を心がけることで、良い印象を与えることができます。

5. 購入申込みの受付と売買契約の締結

購入希望者から申込みがあれば、条件交渉を行い、合意に至れば売買契約を締結します。この段階では以下の点に注意が必要です。

• 売却価格や引渡し時期などの条件を明確にする
• 住宅ローンの残債がある場合、返済計画を立てる
• 引越しの準備を始める

特に、住宅ローンの残債がある場合は、金融機関との調整が必要になります。売却代金で一括返済するか、新たな住宅ローンに借り換えるかなど、事前に計画を立てておくことが重要です。

6. 決済・引渡し

最後に、決済と引渡しを行います。主な流れは以下の通りです。

• 売却代金の受け取り
• 住宅ローンの返済（残債がある場合）
• 物件の引渡し（鍵の受け渡しなど）
• 各種名義変更手続き（電気、ガス、水道など）

10年間住んだ家を手放すのは寂しい気持ちもあるかもしれません。しかし、次の所有者に気持ちよく引き渡すことで、マンションの価値を守ることにもつながります。

マンション購入10年後の売却における税金

マンション売却時には様々な税金がかかります。ここでは、主な税金について解説します。

1. 譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡益）に対してかかる税金です。10年以上所有していた場合は長期譲渡所得として扱われ、税率が優遇されます。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

取得費は、マンションの購入価格に諸経費を加えたものです。譲渡費用には、売却時の仲介手数料などが含まれます。

2. 住民税

譲渡所得に対しては、所得税だけでなく住民税もかかります。税率は一律5%です。

3. 復興特別所得税

2013年から2037年までの期間、譲渡所得税額の2.1%が復興特別所得税として課税されます。

4. 特別控除

マンションを売却する際、以下のような特別控除を受けられる場合があります。

• 3,000万円特別控除：居住用財産を売却した場合に適用される
• 買換え特例：売却後に新たな住宅を購入する場合に適用される

ただし、これらの特別控除には様々な条件があるため、適用可能かどうかは税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

マンション購入10年後の売却Q&A

Q1: マンションを購入して10年経過しましたが、売却は必須ですか？

A1: 売却は必須ではありません。ただし、10年経過時点は需要が高く、比較的高値で売却できる可能性が高いタイミングです。売却を検討する良い機会と言えるでしょう。個人の生活状況や将来計画、不動産市場の動向などを総合的に判断して決定することが大切です。

Q2: マンション購入から10年経過していませんが、売却は可能ですか？

A2: 可能です。ただし、5年以内の売却の場合、譲渡所得税の税率が高くなるため注意が必要です。また、住宅ローン控除を受けている場合、売却によって控除が受けられなくなる可能性があります。さらに、購入後間もない売却は、物件に何か問題があるのではないかと買主に疑念を抱かせる可能性もあるため、売却理由を明確に説明できるようにしておくことが重要です。

Q3: マンション購入10年後の売却で、高値で売るコツはありますか？

A3: 以下のポイントに注意することで、より高値での売却が期待できます。

• 適切なタイミングでの売却（春や秋など、不動産取引が活発な時期を狙う）
• 物件の魅力を最大限にアピール（リフォームや清掃など）
• 複数の不動産会社に査定を依頼し、適切な価格を設定する
• 物件の良い点（立地、設備、管理状態など）を明確にアピールする
• 修繕履歴や管理状態の良さをアピールする
• 必要に応じて、簡単なリフォームや修繕を行う
• 室内や共用部分の清掃を徹底する
• 売却前に不要な物を整理し、広々とした印象を与える

特に、10年間適切に管理してきたことをアピールすることが重要です。修繕履歴や管理組合の活動状況なども、物件の価値を高める要素となります。

Q4: マンション購入10年後の売却時、住宅ローンが残っている場合はどうすればいいですか？

A4: 住宅ローンの残債がある場合、主に以下の対応が考えられます。

• 売却代金で一括返済する
• 新たな住宅を購入する場合、住宅ローンを借り換える
• 残債が売却金額を上回る場合、不足分を自己資金で補う

売却前に金融機関に相談し、最適な方法を選択することが重要です。特に、残債が売却金額を上回る「マイナス売却」の場合は、慎重な検討が必要です。また、住宅ローン控除を受けている場合、売却によって控除が受けられなくなる可能性もあるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

Q5: マンション購入10年後の売却で、リフォームは必要ですか？

A5: 必ずしもリフォームが必要というわけではありませんが、適切なリフォームを行うことで売却価格を上げられる可能性があります。以下のようなリフォームが効果的です。

• キッチンやバスルームなどの水回りの更新
• 床や壁紙の張り替え
• 照明器具の交換
• 収納スペースの改善

ただし、高額なリフォームを行っても、それに見合う価格上昇が見込めない場合もあります。リフォームを検討する際は、費用対効果を十分に考慮し、不動産のプロフェッショナルに相談することをおすすめします。

マンション購入10年後の売却における注意点

マンション購入10年後の売却には、いくつかの注意点があります。以下に主な注意点をまとめます。

1. 売却のタイミング

10年という節目は売却のタイミングとして適していますが、以下の点も考慮する必要があります。

• 不動産市場の動向
• 季節性（春や秋は不動産取引が活発）
• 個人の生活状況（転職、家族構成の変化など）

これらの要素を総合的に判断し、最適なタイミングを見極めることが重要です。

2. 物件の状態確認

10年間使用した物件には、様々な劣化や不具合が生じている可能性があります。売却前に以下の点を確認しましょう。

• 設備の動作確認（エアコン、給湯器など）
• 壁や床の傷や汚れ
• 水漏れや結露の有無
• 共用部分の状態

必要に応じて修繕を行うことで、物件の価値を高められる可能性があります。

3. 管理状況の確認

マンションの管理状況は、売却価格に大きく影響します。以下の点を確認しておきましょう。

• 修繕積立金の残高と将来の修繕計画
• 管理費の滞納状況
• 管理組合の活動状況
• 大規模修繕の実施状況と今後の予定

これらの情報を適切に開示することで、購入検討者の信頼を得ることができます。

4. 売却に伴う税金の確認

前述の通り、マンション売却には様々な税金がかかります。以下の点を事前に確認しておくことが重要です。

• 譲渡所得税の計算方法と税率
• 特別控除の適用可能性
• 住宅ローン控除への影響

税金に関しては複雑な計算が必要になるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

5. 新たな住居の確保

マンションを売却する場合、新たな住居の確保も重要な課題です。以下の点を検討しましょう。

• 購入か賃貸か
• 希望エリアと予算
• 必要な広さや間取り
• 引越しのタイミング

売却と購入を同時に進める場合は、タイミングの調整が重要になります。不動産のプロフェッショナルのアドバイスを受けながら、計画的に進めることをおすすめします。

まとめ

マンション購入10年後の売却は、需要の高さや税制面でのメリットなど、様々な利点があります。しかし、個々の状況によって最適な選択は異なりますので、専門家に相談しながら慎重に判断することをおすすめします。

売却を検討する際は、以下の点を心がけましょう。

• 物件の状態を適切に把握し、必要に応じてメンテナンスを行う
• 複数の不動産会社に査定を依頼し、適切な価格設定を行う
• 税金や住宅ローンの残債について事前に確認する
• 売却後の住居について計画を立てる
• 専門家（不動産のプロフェッショナル、税理士など）のアドバイスを積極的に求める

10年間大切に住んできたマンションだからこそ、次の所有者にも快適に使ってもらえるよう、適切な状態で引き渡すことが重要です。売却は一つの区切りですが、同時に新たな生活のスタートでもあります。慎重に、そして前向きに売却プロセスを進めていきましょう。

最後に、マンション売却は個々の状況によって最適な方法が異なります。本記事の情報を参考にしつつも、最終的な判断は専門家に相談の上で行うことをおすすめします。皆様のマンション売却が成功裏に終わることを心よりお祈りしております。