マンション売却でアンダーローンの場合の対処法と注意点

マンション売却を検討する際、住宅ローンの残債が売却価格を下回る「アンダーローン」の状態であれば、比較的スムーズに売却を進められます。本記事では、アンダーローンの場合のマンション売却の流れや注意点、メリットについて詳しく解説します。アンダーローンの状態でマンションを売却する場合、売却代金で住宅ローンを完済できるため、手続きが比較的簡単で、場合によっては手元に資金が残る可能性もあります。ただし、正確な残債額の確認や諸費用の把握、税金の計算など、注意すべき点もあります。これらを理解し、適切に対処することで、スムーズな売却プロセスを実現できるでしょう。

1. アンダーローンとは

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格よりも低い状態を指します。例えば、住宅ローンの残債が2,000万円で、マンションの売却価格が2,500万円の場合がこれに当たります。この状態では、売却代金で住宅ローンを完済できるため、比較的スムーズに売却を進められます。

一方、住宅ローンの残債が売却価格を上回る状態を「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンの場合は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、追加で資金を用意する必要があり、売却手続きが複雑になる可能性があります。

アンダーローンとオーバーローンの違いを理解することは、マンション売却を検討する上で非常に重要です。以下の表で、両者の主な違いをまとめてみましょう。

国土交通省の調査によると、2022年の首都圏のマンション平均価格は6,289万円となっています。この数字は、マンションの価値が年々上昇していることを示しており、購入時よりも高値で売却できる可能性が高まっていることを意味します。つまり、アンダーローンの状態で売却できる可能性も高くなっているのです。

2. アンダーローンの場合のマンション売却の流れ

アンダーローンの状態でマンションを売却する場合、一般的な不動産売却の流れとほぼ同じですが、住宅ローンの完済に関する手続きが加わります。以下に、具体的な流れを詳しく説明します。

1. 不動産会社に査定を依頼

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、現在のマンションの市場価値を把握します。この際、少なくとも3社以上の不動産会社に依頼することをおすすめします。各社の査定額を比較することで、より正確な市場価値を知ることができます。

不動産会社選びのポイントとしては、以下のような点に注目するとよいでしょう。

• 地域の不動産市場に精通しているか
• 過去の取引実績が豊富か
• アフターフォローが充実しているか
• 顧客の評判が良いか

2. 媒介契約の締結

査定結果を比較検討し、最も適切だと判断した不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

アンダーローンの場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択することで、より集中的に売却活動を行ってもらえる可能性が高まります。

3. 買主の募集

不動産会社が買主の募集を開始します。この段階では、物件情報の掲載や内覧の対応などが行われます。アンダーローンの場合、売却価格が住宅ローンの残債を上回っているため、比較的スムーズに買主が見つかる可能性が高いです。

買主募集の期間は物件の状態や市場の状況によって異なりますが、一般的には1〜2ヶ月程度かかることが多いです。この期間を短縮するためには、以下のような工夫が効果的です。

• 物件の清掃や簡単な修繕を行い、見栄えを良くする
• 魅力的な写真や動画を用意し、物件情報を充実させる
• 適切な価格設定を行う

4. 売買契約の締結

買主が決まったら、売買契約を締結します。この際、契約書の内容を十分に確認し、不明な点があれば必ず質問することが重要です。特に、以下の点には注意が必要です。

• 売却価格
• 決済日
• 手付金の金額と支払い時期
• 引き渡し条件
• 瑕疵担保責任の範囲

アンダーローンの場合、売却価格が住宅ローンの残債を上回っていることを再確認しておくことも大切です。

5. 残債の確認と金融機関への連絡

売買契約締結後、住宅ローンの残債を正確に確認し、金融機関に売却の意向を伝えます。この際、以下の点について確認しておくことが重要です。

• 残債の正確な金額
• 完済に必要な手続き
• 必要書類
• 繰上返済手数料の有無と金額

金融機関によっては、売却に伴う完済の場合、繰上返済手数料を免除してくれることもあります。事前に確認し、交渉してみるのもよいでしょう。

6. 決済・引き渡し

最後に、決済と引き渡しを行います。決済日には、買主から売却代金が支払われ、そこから住宅ローンの残債を完済します。残りの金額が手元に残ることになります。

引き渡しの際は、以下の点に注意しましょう。

• 物件内の清掃を徹底する
• 残置物がないか確認する
• 鍵やリモコンなど、付属品を全て用意する
• 電気、ガス、水道の使用停止手続きを行う

これらの流れを適切に進めることで、アンダーローンの状態でもスムーズにマンションを売却することができます。

3. アンダーローンのメリット

アンダーローンの状態でマンションを売却する場合、いくつかの大きなメリットがあります。以下に詳しく説明します。

1. 売却代金で住宅ローンを完済できる

アンダーローンの最大のメリットは、売却代金で住宅ローンを完済できることです。これにより、以下のようなメリットが生まれます。

• 住宅ローンの返済負担から解放される
• 金融機関との追加の交渉が不要
• 売却手続きが比較的簡単

例えば、住宅ローンの残債が2,000万円で、マンションの売却価格が2,500万円の場合、500万円の差額が生まれます。この差額から諸費用を差し引いた金額が、手元に残る資金となります。

2. 売却後に手元に資金が残る可能性がある

上記の例のように、売却価格がローン残債を大きく上回る場合、手元に資金が残る可能性があります。この資金は、以下のような用途に活用できます。

• 新たな住宅の購入や賃貸物件の初期費用
• 生活資金や教育資金
• 投資や貯蓄

国土交通省の調査によると、2022年の首都圏のマンション平均価格は6,289万円となっています。築年数や立地によっては、購入時よりも高値で売却できる可能性もあり、その場合はさらに多くの資金が手元に残ることになります。

3. オーバーローンに比べて手続きが簡単

アンダーローンの場合、オーバーローンと比較して以下の点で手続きが簡単になります。

• 金融機関との追加交渉が不要
• 追加の資金調達が不要
• 売却のスピードが比較的速い

オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、金融機関との交渉や追加の資金調達が必要になることがあります。これらの手続きは時間がかかり、場合によっては売却自体が難しくなることもあります。

アンダーローンであれば、これらの複雑な手続きを避けられるため、よりスムーズに売却を進められる可能性が高くなります。

4. アンダーローン売却時の注意点

アンダーローンでマンションを売却する際は、いくつかの重要な注意点があります。以下に詳しく説明します。

1. 正確な残債額の確認

まず最も重要なのは、住宅ローンの正確な残債額を確認することです。残債額は日々変動するため、売却を検討し始めた時点での概算額と、実際の売却時の金額が異なる可能性があります。

正確な残債額を確認するには、以下の方法があります。

• 金融機関に直接問い合わせる
• 返済予定表を確認する
• インターネットバンキングで確認する

特に、金融機関に直接問い合わせる方法が最も確実です。その際、売却を検討している旨を伝え、完済に必要な手続きや書類についても確認しておくとよいでしょう。

2. 売却にかかる諸費用の把握

マンション売却には、様々な諸費用がかかります。これらの費用を事前に把握し、売却代金から差し引いた実質的な手取り額を計算しておくことが重要です。主な費用項目と金額の目安は以下の通りです。

これらの費用を合計すると、売却価格の5%〜10%程度になることが多いです。例えば、2,500万円で売却する場合、諸費用は125万円〜250万円程度と見積もっておくとよいでしょう。

3. 税金の計算

マンション売却時には、譲渡所得税と住民税が課税されます。アンダーローンの場合でも、これらの税金は発生します。税額の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

税額 = 譲渡所得 × 税率

税率は、所有期間によって異なります。

• 短期所有（5年以下）：39.63%
• 長期所有（5年超）：20.315%

ただし、居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除などの特例を利用できる可能性があります。この特例を適用すると、譲渡所得から3,000万円を控除した金額に対して課税されます。

例えば、取得価格2,000万円のマンションを5年以上所有し、2,500万円で売却した場合を考えてみましょう。譲渡費用を100万円とすると、

譲渡所得 = 2,500万円 – (2,000万円 + 100万円) = 400万円

3,000万円特別控除を適用すると、課税対象となる譲渡所得は0円となり、この場合は税金が発生しません。

ただし、これはあくまで簡単な例示であり、実際の税額計算はより複雑になる場合があります。正確な税額については、税理士に相談することをおすすめします。

5. 住宅ローン残債の確認方法

アンダーローンでマンションを売却する際、正確な住宅ローン残債を把握することが非常に重要です。残債を確認する主な方法は以下の通りです。

1. 金融機関に直接問い合わせる

最も確実な方法は、住宅ローンを組んでいる金融機関に直接問い合わせることです。この方法のメリットは以下の通りです。

• 最新かつ正確な残債額を知ることができる
• 完済に必要な手続きや書類について同時に確認できる
• 繰上返済手数料の有無や金額も確認できる

問い合わせの際は、「マンション売却を検討しているため、正確な残債額を知りたい」と伝えましょう。金融機関によっては、書面での残高証明書の発行を依頼できる場合もあります。

2. 返済予定表を確認する

住宅ローン契約時に受け取った返済予定表を確認する方法もあります。ただし、この方法には以下のような注意点があります。

• 途中で繰上返済をしている場合、表の金額と実際の残債が異なる
• 変動金利の場合、金利変動の影響が反映されていない可能性がある

返済予定表で確認する場合は、あくまで概算の参考程度と考え、最終的には金融機関に確認することをおすすめします。

3. インターネットバンキングで確認する

多くの金融機関では、インターネットバンキングで住宅ローンの残債を確認できるサービスを提供しています。この方法のメリットは以下の通りです。

• 24時間いつでも確認できる
• 定期的に残債の推移を確認できる
• 手続きや手数料なしで確認できる

ただし、システムの更新タイミングによっては、最新の情報が反映されていない可能性もあります。重要な判断をする際は、やはり金融機関に直接確認することをおすすめします。

いずれの方法で確認する場合も、売却を具体的に検討し始めたら、できるだけ頻繁に残債を確認するようにしましょう。残債は毎月の返済によって減少していくため、売却時期が近づくにつれて、より正確な金額を把握することが重要です。

よくある質問

Q1: アンダーローンの場合、売却はどのくらいの期間で完了しますか？

A1: アンダーローンの場合、一般的なマンション売却と同様に2〜3ヶ月程度で完了することが多いです。ただし、物件の状態や市場の状況によって変動する可能性があります。具体的な売却期間は、以下のような要因によって左右されます。

• 物件の立地や状態
• 売却価格の設定
• 不動産市場の動向
• 買主の資金調達の状況

売却をスムーズに進めるためには、以下のような対策が効果的です。

• 適切な価格設定を行う
• 物件の清掃や簡単な修繕を行い、内覧に備える
• 必要書類を早めに準備する
• 不動産会社と密に連絡を取り合う

具体的な売却期間は、不動産会社に相談して見積もりを取るのが良いでしょう。また、急ぎの売却が必要な場合は、買取保証付きの売却方法を検討するのも一つの選択肢です。

Q2: アンダーローンで売却した場合、税金はどうなりますか？

A2: アンダーローンで売却した場合も、通常のマンション売却と同様に譲渡所得税と住民税が課税されます。ただし、居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除などの特例を利用できる可能性があります。

税額の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

税額 = 譲渡所得 × 税率

税率は、所有期間によって以下のように異なります。

• 短期所有（5年以下）：39.63%
• 長期所有（5年超）：20.315%

3,000万円特別控除を適用する場合、譲渡所得から3,000万円を控除した金額に対して課税されます。例えば、譲渡所得が2,500万円の場合、課税対象となる譲渡所得は0円となり、税金は発生しません。

ただし、具体的な税額は売却価格や取得費、適用される特例によって大きく変わるため、正確な計算には税理士に相談することをおすすめします。また、確定申告が必要になる場合もあるので、注意が必要です。

Q3: アンダーローンの場合、住宅ローンの繰上返済手数料はかかりますか？

A3: アンダーローンで売却する場合でも、通常は繰上返済手数料がかかります。ただし、金融機関によっては売却に伴う完済の場合、手数料を免除することもあります。

繰上返済手数料の有無や金額は、以下の要因によって異なります。

• 金融機関の方針
• 住宅ローン契約の内容
• 借入からの経過期間
• 残債額

一般的な繰上返済手数料の目安は、残債額の1〜3%程度です。例えば、残債が2,000万円の場合、20万円〜60万円程度の手数料が発生する可能性があります。

手数料を抑えるためには、以下のような対策が考えられます。

• 金融機関に交渉し、手数料の減額や免除を依頼する
• 手数料が無料または低額になる返済日を選ぶ
• 売却のタイミングを調整し、借入から一定期間経過後に完済する

事前に金融機関に確認し、手数料の有無や金額を把握しておくことが重要です。また、複数の金融機関から住宅ローンを借りている場合は、それぞれの金融機関に確認する必要があります。

アンダーローンでのマンション売却は、オーバーローンの場合と比べて比較的スムーズに進められますが、様々な注意点があります。正確な情報収集と適切な準備を行うことで、トラブルを避け、スムーズな売却を実現できるでしょう。不安な点がある場合は、不動産の専門家や税理士、金融機関に相談することをおすすめします。